Hai deciso di acquistare casa, ma gli impegni di lavoro e la famiglia non ti consentono di fare tutto da solo, per questo motivo decidi di affidarti ad una agenzia immobiliare. In questo articolo vi diremo quali sono gli aspetti cui prestare maggiore attenzione e come risolvere eventuali controversie che possono insorgere con l’agenzia.
Iscrizione al Registro delle Imprese
Acquistare casa per il tramite di un’agenzia immobiliare ha un costo evidentemente (occorre pagare la provvigione se l’affare si conclude positivamente), ma a volte avvalersi dell’assistenza di un mediatore può rivelarsi fondamentale non solo perché ci facilita la ricerca, ma anche perché ci consente di godere di un qualificato supporto nelle varie fasi della compravendita.
E' importante verificare che l'agenzia immobiliare con cui ti sei messo in contatto sia regolarmente iscritta nell'apposita sezione del Registro delle Imprese presso la Camera di Commercio. Il consiglio, quindi, è di chiedere all'agente immobiliare che ti venga mostrato il tesserino di riconoscimento (o patentino) rilasciato dalla Camera di Commercio. In alternativa puoi compiere una verifica recandoti personalmente presso gli uffici dell’istituto camerale.
La proposta irrevocabile di acquisto
Uno degli immobili che l’agenzia ti ha mostrato soddisfa i tuoi desideri, per cui dici all’agente che siete interessati a procedere all'acquisto. A questo punto l’agenzia ti chiederà di sottoscrivere una proposta irrevocabile di acquisto.
Si tratta di un modello con cui tu acquirente ti impegni irrevocabilmente fino ad una data prestabilita ad acquistare un certo immobile a determinate condizioni.
In realtà tale proposta impegna solo l’acquirente fino al termine temporale indicato e non vincola in alcun modo il venditore, che è libero nel frattempo di cedere lo stesso immobile ad altri. Impegna anche il venditore solo nel momento in cui la proposta viene da lui accettata (in forma scritta).
L'accettazione da parte del venditore darà luogo ad un contratto preliminare di compravendita.
In definitiva la proposta di acquisto è utile al venditore per individuare quei soggetti seriamente interessati all'acquisto e serve all'agenzia per formalizzare l’interesse dell’acquirente.
Il deposito cauzionale
Con la sottoscrizione della proposta irrevocabile di acquisto, l’acquirente per dimostrare la bontà delle sue intenzioni è chiamato al versamento di un assegno intestato al proprietario/venditore. Si consiglia di non intestare in nessun caso l’assegno all'agenzia immobiliare, di concordare un importo e di fissare un tempo breve per la validità della proposta (15 giorni al massimo), così da non restare vincolati per troppo tempo.
La sottoscrizione della proposta
Prima di procedere con la sottoscrizione è importante verificare che sulla proposta di acquisto siano quantomeno riportati:
- gli estremi di iscrizione dell'agente o della società di intermediazione presso la Camera di Commercio;
- l’esatta identificazione del proprietario e dell’immobile oggetto della compravendita;
- l’assenza di eventuali vincoli (per es. ipoteche, abusi edilizi, difformità urbanistiche, ecc);
- l'eventuale somma lasciata in garanzia;
- il prezzo dell’immobile, i termini e le modalità di pagamento;
- il termine entro il quale il venditore deve accettare la proposta.
Come si è detto il venditore non è obbligato ad accettare la proposta di acquisto, ma se accetta (deve farlo per iscritto), essa diventa vincolante per entrambe le parti che devono portare avanti la compravendita immobiliare. Se il venditore invece rifiuta la proposta, il potenziale acquirente ha diritto alla restituzione delle somme anticipate e senza interessi.
La provvigione per l'agenzia immobiliare
L’art. 1755 del Codice Civile stabilisce che il mediatore ha diritto alla provvigione da ciascuna delle parti, dunque sia dal venditore che dall'acquirente, se l'affare si conclude per effetto del suo intervento, ossia con la firma del compromesso.
La misura della provvigione non è predefinita per legge, ma è concordata dalle parti; in mancanza di accordo è stabilita dagli usi della Camera di Commercio. Normalmente la misura della provvigione si aggira del 3% sul valore di compravendita, ma essendo correlata al lavoro effettivamente prestato dall'agente è chiaro che può essere oggetto di contrattazione tra le parti.
Il diritto alla provvigione si prescrive nel termine di un anno dalla conclusione del contratto di compravendita.
Quando contestare il pagamento della provvigione
Esistono casi particolari, in cui, è possibile contestare la richiesta dell’agenzia immobiliare. Ad esempio quando l’agenzia non risulta iscritta nell’apposita sezione del Registro delle Imprese presso la Camera di Commercio. Un altro caso in cui è possibile contestare la provvigione si ha quando la compravendita dell’immobile non si conclude per inadempienze direttamente imputabili all’agenzia. Ciò si verifica in particolare quando l’agenzia non comunica all’acquirente quelle circostanze a lui note, relative alla valutazione e alla sicurezza dell'affare, che possono influire sulla sua conclusione. In pratica l’agenzia non rispetta il suo obbligo di informazione quando ad esempio:
- non esamina il titolo di provenienza dell’immobile per verificare se il venditore è in grado effettivamente di disporne;
- non riferisce della presenza di ipoteche sull’immobile;
- non comunica che l’immobile è sottoposto a esecuzione, con pignoramento trascritto in data anteriore al preliminare;
Diritto alla detrazione fiscale
Dal 1° Gennaio 2007 è possibile detrarre dall'Irpef il 19% (per un massimo di 1.000 euro all’anno) dei compensi corrisposti all'agenzia di intermediazione immobiliare per l'acquisto di una unità da adibirsi ad abitazione principale. A tal fine venditore e acquirente devono sottoscrivere una dichiarazione da cui risulti che la compravendita è intervenuta con l’intermediazione di una agenzia immobiliare.
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